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國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“國資委”）正推進(jìn)新設(shè)國有資本運營公司，部分央企將納入試點。
據(jù)國資委知情人士透露，房地產(chǎn)央企將成為本輪改革的主體之一，如果改革能夠順利完成，將會加速78家央企退出房地產(chǎn)的步伐。
中國房地產(chǎn)報記者獲悉，國有資本運營公司成立后，將掌控中央企業(yè)的資本運營（“財權(quán)”），屆時，作為政府職能部門的國資委將主要負(fù)責(zé)管理中央企業(yè)的行政職能（“事權(quán)”）。
“事實上，國資委現(xiàn)在已不干預(yù)企業(yè)日常的經(jīng)營，只是在方向上做引導(dǎo)。”國資委內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。
將于10月推出
國有資本運營公司由國家財政出資70億元注冊成立，是國資委主任主抓的重點工程。
國有資本運營公司專門以股東身份從事國有資本的經(jīng)營管理和實際運作，將會采取現(xiàn)代化公司制度形式，分類性質(zhì)管理國有資產(chǎn)。
中國房地產(chǎn)報獨家獲悉，國有資本運營公司爭議已久的產(chǎn)權(quán)歸屬問題已經(jīng)落定。國有資本運營公司將直接隸屬于國資委，已被國資委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組寫入2014年工作要點，具體正式文件的出臺將在10月份。
在國有資本運營公司的主體方面，該內(nèi)部人士向記者透露，應(yīng)具備三個條件：
一是獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)實體和市場主體。
二是以國有資本的保值增值為經(jīng)營目的，并承擔(dān)明確責(zé)任。
三是在國有資本代表（政府或有關(guān)部門）的有效監(jiān)督管理之下。
國資委內(nèi)部人士向記者透露，中央將采取政企分開形式來統(tǒng)籌國有企業(yè)。國有資本運營公司將設(shè)立董事會，下設(shè)戰(zhàn)略決策、提名與薪酬、審計三個委員會，下轄部門可根據(jù)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)劃分，如鋼鐵部、汽車部、電信部等，主要模仿淡馬錫模式的國企改革思路。政府不干預(yù)企業(yè)決策，采取無為而治的控股方式和完善的經(jīng)理人市場。
但這種模式并不是一致被看好。
“拋開現(xiàn)有集團(tuán)公司新設(shè)國有資本運營公司，這種疊床架屋、畫蛇添足的做法不太可取。”前述國資委內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，“所以在成立國有資本運營公司之前必須把規(guī)矩給定好。否則會造成委托代理鏈條的無意義擴展及國資監(jiān)管成本的無謂增加，極有可能出現(xiàn)其與現(xiàn)有集團(tuán)公司爭地盤、爭利益、與國資委撞車的混亂格局”。
房地產(chǎn)先行改革
“房地產(chǎn)企業(yè)將成為本輪改革的重要內(nèi)容。”國資委一位內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。
房地產(chǎn)央企的整合工作始于2004年6月，迄今已有10年之久。彼時，國資委發(fā)出《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項的通報》，貫徹主輔分離、精干主業(yè)的要求，決定由中房集團(tuán)、保利集團(tuán)、華僑城（價格 動態(tài) 戶型圖 論壇）、招商局和中國建筑(601668)工程總公司5家企業(yè)牽頭整合國資委168家央企旗下的房地產(chǎn)資源，正式拉開央企房地產(chǎn)整合大幕。
此后兩年，國資委先后4次公布了央企主業(yè)，最后認(rèn)定14家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。
2010年，國資委確定了包括中國建筑總公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、中國保利集團(tuán)、華僑城集團(tuán)等在內(nèi)的16家地產(chǎn)主業(yè)央企。
2011年，魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)獲準(zhǔn)保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)。伴隨這5家央企被國務(wù)院國資委特批，允許做地產(chǎn)的央企由此前的16家，擴至21家。
近一年以來，在混合所有制的推動下，中國海外發(fā)展有限公司、中國中冶(601618)集團(tuán)等都啟動了混合所有制改革試點。
而今年下半年開始的國有資本運營公司試點，將進(jìn)一步?jīng)_擊目前房地產(chǎn)行業(yè)的格局。據(jù)悉，國有資本運營公司將對現(xiàn)有的央企進(jìn)行重新組建，這種組建形式將采取分類形式，比如房地產(chǎn)央企歸屬房地產(chǎn)部門統(tǒng)籌。
具體有哪些房地產(chǎn)央企將進(jìn)入國有資本運營公司的首批試點，以及具體的時間表，國資委人士都三緘其口。但國資委內(nèi)部人士透露，此舉將加速78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目標(biāo)。
78家將退出房地產(chǎn)
“按照國資委此前的公布，配合‘十二五’規(guī)劃步伐，在3年至5年內(nèi)完成78家央企的全部退出。但一直進(jìn)展不大，這次改革會加速央企退房的計劃。”上述國資委內(nèi)部人士透露。
2010年3月18日，國務(wù)院國資委召開新聞發(fā)布會，宣布78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)。但是，國務(wù)院國資委并沒有給出78戶央企退出房地產(chǎn)業(yè)的時間表以及具體進(jìn)展。
幾年來，被列入名單的78家央企經(jīng)歷了“八仙過海式”的調(diào)整，轉(zhuǎn)讓、并購、剝離、繼續(xù)開發(fā)，但退出的步伐極為緩慢。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，央企退出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)程緩慢的原因主要有二，一是利益糾葛，二是缺乏具體操作方式和時間表約束。
“2014年，國務(wù)院國資委可能會在78家鋼鐵、煤炭、建筑、食品、汽車等競爭性央企中，合并10家企業(yè)左右”，其目標(biāo)是促進(jìn)分類監(jiān)管的實施，在實現(xiàn)“一企一策分好類”之后，第二步就要重組，組建資本運作平臺，形成“國資委-國資運營/投資公司-國有企業(yè)”的三層架構(gòu)。“區(qū)別于此前單純央企之間的重組合并，這種重組更側(cè)重引入多種所有制經(jīng)濟(jì)，其目標(biāo)就是要加快國有企業(yè)股權(quán)多元化改革，積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)。”業(yè)內(nèi)人士表示。
據(jù)記者了解，這次國資房企重組不同于2010年的78家央企“退房令”，將主要采取以下步驟：
一、以投融資和項目建設(shè)為目的讓國資房企變?yōu)榛旌峡毓尚再|(zhì)。
二、等國資房企混合所有制穩(wěn)定成熟后，參考新加坡淡馬錫資產(chǎn)管理公司的運營模式，演變?yōu)榧兇饪毓尚再|(zhì)的資本公司、股權(quán)投資公司、產(chǎn)權(quán)運營公司。
三、條件成熟后，徹底實現(xiàn)由集團(tuán)公司向國有資本運營公司的轉(zhuǎn)變。
四、從屬于國資委領(lǐng)導(dǎo)的國有資本投資運營公司，將對已經(jīng)轉(zhuǎn)變成功的國有資本運營公司（由國資房企演變）進(jìn)行重新組建。時勢造英雄。在全面深化改革的大背景下，新一輪國資改革拉開序幕。國企特別是大型央企下的地產(chǎn)企業(yè)格外引人注目。十八屆三中全會后，處于市場化競爭的房地產(chǎn)行業(yè)無疑也是重點。
關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的央企改革，未來要面臨的一大環(huán)境變化，可能就是集團(tuán)母公司層面股份制改造的可能性。比如中信股份整體注入香港上市公司中信泰富、中國建筑將中建地產(chǎn)注入香港上市公司中海地產(chǎn)，這種集團(tuán)的再造，或?qū)⒂欣诩ぐl(fā)集團(tuán)的市場化活力。
或許，這一輪涉及央企與地方國企的改革浪潮，也將沖擊目前房地產(chǎn)行業(yè)的格局。“強者恒強”的定律或?qū)⒈淮蚱疲粸槟募移髽I(yè)能抓住這輪房地產(chǎn)企業(yè)變革的先機。
東方華美北京辦公裝修轉(zhuǎn)自《中國房地產(chǎn)報》
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